Si vous souhaitez investir dans l’immobilier pour bénéficier de revenus locatifs, constituer un patrimoine pour votre retraite ou transmettre un capital à vos proches, plusieurs solutions s’offrent à vous. L’une d’entre elles est l’investissement immobilier locatif en meublé : l’investissement LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Pour accéder au statut LMNP, plusieurs conditions relatives au logement lui-même ainsi qu’au statut et aux revenus du bailleur doivent être respectées.
Acheter un bien immobilier pour le louer en LMNP permet d’obtenir une réduction d’impôt. Voici quelques informations importantes à connaître pour bénéficier de la défiscalisation LMNP.
Qu’est-ce que le régime LMNP ?
Si vous achetez un logement pour le louer en tant que meublé, vous êtes considéré comme LMNP à condition de correspondre à certains critères.
Rappel des conditions pour obtenir le statut LMNP
Le statut LMNP est accordé si le bien immobilier que vous mettez en location remplit les critères suivants :
- Le logement doit être occupé à titre de résidence principale saisonnière ou temporaire ;
- En tant que location meublée, le logement doit posséder tous les équipements obligatoires pour un logement d’habitation meublé ;
- Le bien ne doit pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ;
- La surface minimum du bien meublé doit être de 9 m2 ;
Concernant les recettes locatives du propriétaire bailleur, les conditions du statut LMNP sont les suivantes :
- Les revenus locatifs générés par le logement meublé ne doivent pas excéder 23 000 € par an ;
- L’ensemble des revenus du foyer fiscal du propriétaire doit être supérieur aux recettes locatives.
- Le propriétaire doit déclarer l’activité locative auprès du Tribunal de commerce ou auprès du Centre des Formalités des Entreprises (CFE).
Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous êtes alors considéré comme LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et ne pouvez donc pas bénéficier des avantages fiscaux liés au LMNP.
Bon à savoir : l’attribution du statut LMNP ne dépend d’aucun plafond de ressources du locataire ou de loyer.
Le statut LMNP
Les revenus locatifs générés par un investissement LMNP sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vous louez un logement vide, les revenus locatifs appartiennent à la catégorie des revenus fonciers.
L’avantage fiscal du LMNP porte sur la plue-value immobilière. Il existe deux régimes fiscaux concernant l’imposition des recettes locatives LMNP : le régime micro BIC ou le régime réel (ou régime du bénéfice réel).
Bon à savoir : le statut LMNP n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.
Comment fonctionne la défiscalisation LMNP ?
La défiscalisation liée au statut LMNP est spécifique et diffère du déficit foncier ou des dispositifs de défiscalisation relatifs aux locations nues (non meublées).
Le principe de la défiscalisation LMNP
La défiscalisation immobilière locative LMNP consiste à investir dans un bien meublé dans le but de récupérer une partie de cet investissement par le biais d’une réduction d’impôt.
Le principal avantage de la défiscalisation en LMNP réside dans le cadre souple qu’elle offre au propriétaire. En effet, les revenus locatifs en LMNP sont moins taxés qu’en location nue grâce à un abattement forfaitaire de 50 % (au titre des charges) sur les recettes locatives.
De plus, sous certaines conditions liées aux prestations proposées lors de la location, il est possible de récupérer intégralement la TVA à 20 %.
La défiscalisation LMNP pour l’immobilier ancien
Le statut LMNP ancien, également appelé LMNP occasion, offre les mêmes avantages fiscaux que le LMNP neuf. Il faut néanmoins que le logement soit rénové et réhabilité pour correspondre aux normes de location définies dans la loi ALUR (Loi pour l’accès au Logement et un Urbanisme Rénové). Comme le LMNP pour un logement neuf, le LMNP ancien n’est soumis à aucune zone géographique et à aucun plafond de ressources du locataire.
Amendement Censi-Bouvard et défiscalisation LMNP
Le dispositif LMNP Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction supplémentaire d’impôt de 11 % du montant investi sur 9 ans.
Pour bénéficier de l’abattement fiscal Censi-Bouvard LMNP, il faut remplir les conditions suivantes (en plus des conditions habituelles LMNP) :
- Le bail de location doit être commercial, d’une durée minimum de 9 ans et être établi dans un délai maximum de 12 mois après l’acquisition du bien ;
- Le logement doit obligatoirement se trouver au sein d’une résidence de services comme un EHPAD, une résidence étudiante ou pour seniors, une résidence de tourisme, etc.
Fiscalité LMNP : régime réel ou régime micro-bic ?
La fiscalité LMNP au régime micro-BIC
La particularité du régime micro-bic est qu’il ne tient pas compte des charges engagées (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) par le propriétaire. Elles ne sont donc pas déductibles. C’est un régime forfaitaire qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur l’ensemble des recettes locatives (le loyer minimum ne doit pas être inférieur à 305
€) pour une location meublée classique et 71 % pour une location meublée en résidence de tourisme.
Le régime micro BIC est soumis à une condition d’imposition essentielle : Le revenu annuel du propriétaire ne doit pas dépasser 72 600 €. Le régime micro Bic présente l’avantage d’une déclaration simplifiée car l’abattement fiscal est calculé automatiquement. Cependant, cela n’exempte de tenir une comptabilité à jour.
Pour déclarer les revenus locatifs au régime micro BIC, il suffit de remplir le formulaire 2042 C destiné à la déclaration des revenus complémentaires. Cette déclaration annuelle est très simple à compléter et doit impérativement être envoyée à l’administration fiscale avant la fin du mois de mai.
Le régime micro BIC présente un avantage si les charges sont inférieures à 50 %. Dans le cas contraire, il est plus intéressant d’opter pour le régime réel.
Bon à savoir : il est indispensable de disposer d’un numéro de SIRET qui doit être reporté sur la déclaration annuelle.
La fiscalité LMNP au régime réel
L’intérêt du régime réel LMNP est la déduction des charges et la possibilité de pratiquer l’amortissement. C’est une spécificité de la location meublée par rapport à la location nue.
Le régime réel LMNP fonctionne de la façon suivante : les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au même titre que les autres revenus. Les charges et les amortissements sont déduits.
L’amortissement LMNP
Pour optimiser la défiscalisation en LMNP, l’amortissement est un processus comptable efficace qui intègre la dévaluation du bâtiment et des meubles dans le temps. Un pourcentage d’amortissement est fixé en fonction de la durée d’utilisation de chaque élément.
L’amortissement LMNP est un procédé parfois un peu complexe : l’idéal est de faire appel aux services d’un expert-comptable pour le mettre en place.
Les avantages et les pièges du statut LMNP
Le statut LMNP offre plusieurs avantages et possibilités :
- La constitution ou l’augmentation d’un patrimoine immobilier garantissant des revenus locatifs réguliers et une défiscalisation intéressante ;
- Une fiscalité allégée ;
- La déduction de toutes les charges, contrairement à la location nue ;
- Le bénéfice du système d’amortissement ;
- L’absence de plafonnement des loyers ;
- La récupération de la TVA à 20 % ;
- Une réduction supplémentaire de 11 % grâce au dispositif Censi-Bouvard ;
- Une gestion locative déléguée à un gestionnaire.
Cependant, il convient d’être vigilant à certains écueils comme :
- Le prix surévalué de certains biens : une excellente connaissance du marché de l’immobilier meublé est indispensable ;
- Le délai de revente : il faut attendre 20 ans pour être certain de récupérer l’intégralité de la TVA ;
- L’arnaque des “fonds de concours” qui repose sur une pratique frauduleuse consistant à gonfler artificiellement le taux de rentabilité ;
- La fiabilité du gestionnaire quant au paiement des loyers.
Pour être certain de faire les bons choix, pour déjouer les pièges et tirer pleinement profit de l’investissement LMNP, commencez par échanger avec un expert patrimonial avant de vous lancer dans votre projet immobilier.
Questions courantes à propos de la défiscalisation LMNP
Quels sont les avantages du LMNP ?
L’avantage principal du LMNP est la réduction d’impôt auquel il donne droit. Par ailleurs, la gestion facilitée et la régularité des revenus locatifs sont également des aspects attractifs pour une personne qui souhaite investir dans l’immobilier locatif.
Quel est le plafond LMNP ?
Le plafond des revenus locatifs LMNP annuels à ne pas dépasser est de 23 000 €. Au-delà de ce plafond, un propriétaire bailleur devient LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Peut-on bénéficier de la défiscalisation LMNP en société ?
Le régime LMNP est réservé aux personnes physiques. Les seules possibilités de défiscaliser en LMNP en société sont la SARL familiale ou l’achat en indivision avec une convention d’indivision.