Selon un sondage réalisé par l’IFOP en mars 2021, 75% des français pensent que les investissements immobiliers assurent une bonne rentabilité pour se constituer une épargne de longue durée, notamment en prévision de la retraite. Investir en SCPI permet d’atteindre cette rentabilité sans porter la gestion contraignante liée à un bien immobilier mis en location.
En effet, selon une étude de l’INSEE, la courbe des prix du logement continue de grimper : en une année, les prix des logements ont augmenté à un rythme d’environ +7% par trimestre. Placer son argent dans la pierre a toujours été considéré comme un investissement de “bon père de famille” et, dans certains cas, l’investisseur peut escompter une rentabilité importante. Mais la gestion locative apporte des contraintes indéniables et la recherche d’une meilleure rentabilité va souvent de pair avec une prise de risques exponentielle. Sauf dans le cadre d’une SCPI !
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Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Investir en SCPI, c’est prendre part à un profit immobilier
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Investir en SCPI consiste à devenir associé d’une structure de gestion immobilière en achetant des parts. L’entité investit le capital des associés en finançant un parc immobilier dont elle assure la gestion (perception des loyers, travaux, entretien courant, litige, etc.). Les associés perçoivent un retour sur investissement à moyen ou long terme, en recevant par exemple des dividendes correspondant au résultat de la SCPI déduits des frais de gestion ou en touchant la plus-value générée par la revente des parts à terme. Investir en SCPI présente donc les mêmes avantages qu’un investissement immobilier locatif sans en avoir les inconvénients.
Placer son argent en SCPI : un investissement qui “rapporte” dans plusieurs domaines
Les SCPI ouvrent sur une pluralité de domaines d’investissement : il est en effet possible d’investir en SCPI spécialisée dans la logistique par exemple, mais il existe aussi des SCPI diversifiées dans plusieurs types d’actifs tels que des bureaux, des murs de commerces, des locaux dédiés à la santé ou encore à l’éducation. Enfin, les logements étudiants ou les résidences senioriales font partie du parc immobilier que peut gérer une SCPI. Placer son argent en SCPI ouvre une multitude d’opportunités, bien plus nombreuses qu’un investissement immobilier locatif classique !
Les différents types de SCPI
L’accès aux parts de SCPI
Nous pouvons distinguer les SCPI selon la façon dont les associés peuvent entrer dans la société :
- Les SCPI à capital fixe : le nombre de parts est limité, le seul moyen d’entrer dans la SCPI en dehors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital est donc d’acheter sur le marché secondaire les parts de détenteurs qui souhaitent les vendre ;
- Les SCPI à capital variable : le nombre de parts peut fluctuer si un investisseur veut entrer dans la SCPI (dans ce cas il y a une émission de parts) ou si un associé souhaite se retirer (dans ce cas, la société rachète ses parts). Le capital peut varier entre un minima et un maxima fixé par la société de gestion, mais l’achat ou la vente de parts peuvent se faire à tout moment.
Les objectifs d’investissement recherchés
Il existe plusieurs types de SCPI permettant d’atteindre des objectifs distincts :
- Les SCPI de rendement permettent aux associés de percevoir des dividendes déduits des frais de gestion. Le retour sur investissement est donc perceptible à court terme ;
- Les SCPI de plus-value, appelées aussi SCPI de valorisation ou de capitalisation, ne proposent pas de dividendes, mais visent des plus-values immobilières à terme. Elles s’adressent donc aux investisseurs souhaitant réaliser une capitalisation de leur épargne sur le moyen et long termes ;
- Les SCPI fiscales investissent pour leurs associés dans des parcs de logements entrant dans un régime spécifique d’imposition en rapport avec une loi fiscale de référence (Scellier, Pinel) permettant ainsi aux associés de bénéficier de ces dispositifs et d’optimiser leur fiscalité.
Pourquoi investir en SCPI ?
Investir en SCPI : un placement sûr, rentable, serein
Comme nous l’avons vu précédemment, les associés d’une SCPI perçoivent les bénéfices d’un placement sûr et rentable sans en supporter la gestion : finis donc les vacances locatives, l’étude de devis, l’organisation de travaux, les états des lieux et la recherche de locataires : tout est géré par la société de gestion. De même, le fait que la SCPI possède un parc immobilier permet de mutualiser sur l’ensemble des logements loués les éventuels travaux ou vacances locatives. Le risque d’un placement SCPI est donc largement diminué par rapport à l’achat classique d’un logement locatif.
Un placement judicieux en période d’inflation
On peut placer son argent en SCPI pour combattre l’inflation et en tirer son parti : les loyers sont indexés sur les prix à la consommation. Investir en SCPI permet aux investisseurs de ne pas subir de perte de pouvoir d’achat, mais au contraire, de voir leurs revenus suivre de façon systématique l’évolution de l’inflation.
Emprunter pour investir en SCPI génère un effet de levier
Enfin, il est possible de réaliser un placement en SCPI par le biais d’un crédit immobilier qui permet, lorsque les taux d’emprunt sont inférieurs au taux de rentabilité, de profiter de l’effet de levier.
À qui s’adressent les SCPI ?
Chaque épargnant qui possède au moins 750 euros à placer peut prétendre investir en SCPI. De plus, un large choix de supports lui est offert. Il est donc possible d’investir en SCPI quel que soit le budget des investisseurs potentiels et selon leurs profils. Les SCPI s’adressent aux épargnants qui cherchent un rendement plus attractif que celui du Livret A comme à ceux qui souhaitent diversifier leurs supports d’assurance-vie. Et, sachez-le, il est même possible de placer son argent en SCPI au sein même d’un contrat assurance-vie, etc.
Quels avantages à investir en SCPI ?
C’est d’abord pour sa rentabilité performante qu’un investisseur place son argent en SCPI : sur le site de la revue économique Capital, on peut lire que d’après la plate-forme France SCPI, le rendement annualisé (taux de distribution) des SCPI est estimé à 4,20% pour le premier semestre 2022. Ce résultat est d’autant plus appréciable qu’il est constaté après deux années marquées par l’épidémie de COVID 19. La crise sanitaire qui a largement impacté les bailleurs particuliers n’a donc pas été aussi délétère pour les associés en SCPI.
S’il fallait encore citer un avantage supplémentaire à cette rentabilité remarquable et aux risques limités que représente une SCPI, la facilité d’entrée sur le marché ainsi que la diversité des supports sont des atouts majeurs de ce type d’investissement. En effet, on peut investir en SCPI avec un budget de départ de 750 euros, somme dérisoire en comparaison du prix d’un studio par exemple. Enfin, rappelons la possibilité de profiter de l’effet de levier avec des taux d’emprunt encore faibles et le fait que les loyers soient indexés sur les prix à la consommation, gage de ne pas perdre en rentabilité au cours des années.
Quels risques à investir en SCPI ?
Comme tout investissement, investir en SCPI présente certains risques, mais il sont de fait plus limités que dans tout autre investissement apportant une rentabilité intéressante. En effet, placer son argent en SCPI reste un investissement sur le marché immobilier qui peut connaître une baisse des prix. Sachez que le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. Vous en concluez aisément que vous n’êtes pas assuré de récupérer l’argent que vous placez au sein d’une SCPI, mais cela n’arriverait que dans le cas d’une crise majeure, car nous parlons tout de même d’un investissement immobilier et que la “pierre”, et même la “pierre-papier”, restent des investissements parmi les plus sûrs.
Si la demande de potentiels acquéreurs de parts est moins forte que l’offre de parts de vendeurs souhaitant quitter la SCPI, il peut en résulter une baisse de la valeur des parts. Dans cette situation, la liquidité est aussi diminuée.
Un Taux d’Occupation Financier (TOF) inférieur à 85% peut engendrer une baisse des revenus de la SCPI et donc une diminution du rendement pour les détenteurs de parts de SCPI.
Investir en SCPI est considéré depuis la dernière réforme fiscale comme un investissement immobilier en direct : la fiscalité appliquée est donc désormais moins intéressante qu’un placement financier.
Les dividendes perçus par les associés d’une SCPI sont maintenant :
- taxés au Taux Marginal d’Imposition (TMI) ;
- soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,20% ;
- intégrés à la base taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Le régime de la plus-value immobilière s’applique sur les plus-values réalisées sur la valeur des parts.
Enfin, les performances passées ne préjugent pas des performances futures, les taux de rendement affichés ne sont donc pas des engagements contractuels. De même, la société de gestion peut s’avérer défaillante. Il est donc indispensable d’étudier les agréments, l’ancienneté et les bilans antérieurs d’une société avant de placer votre argent en SCPI.
Quel est le capital de départ pour investir dans une SCPI ?
Certaines SCPI proposent des parts à 150 euros ce qui est un ticket d’entrée relativement accessible pour le marché de l’immobilier. Cependant, il faut généralement acquérir un nombre minimum de 5 ou 10 parts pour pouvoir souscrire à la SCPI, ce qui donne un budget initial de 750 à 1500 euros. Investir en SCPI rend le marché immobilier enfin accessible à tous.
Comment choisir une SCPI ?
Comme nous l’avons vu précédemment, il existe plusieurs types de SCPI. Chacun d’entre eux répond à des objectifs différents (retour sur investissement, capitalisation, optimisation fiscale) et à des projections à plus ou moins long terme. Il est donc important d’être accompagné pour préciser sa stratégie d’investissement et faire le bon choix de société avant de faire un placement SCPI.
Par ailleurs, l’un des critères à considérer pour choisir une SCPI est le Taux d’Occupation Financier du parc immobilier détenu par la SCPI. Il s’agit du montant réel des loyers enregistrés par rapport au montant qui serait enregistré si tous les biens du parc immobilier de la SCPI étaient loués et occupés pendant une période donnée. Un taux élevé présage d’une bonne gestion de la société et laisse imaginer une rentabilité intéressante.
En matière de placement économique, il est important de “ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier”, sinon, attention à la casse ! Veillez à diversifier votre épargne en choisissant des SCPI généralistes ou investissez dans des parts de plusieurs SCPI thématiques. Il est aussi possible de répartir son capital dans une stratégie géographique en investissant dans des SCPI européennes. Encore un avantage que présente le choix de placer son argent en SCPI !
Un conseiller en gestion de patrimoine est l’interlocuteur privilégié pour vous aider à réaliser un investissement vous permettant de faire fructifier votre patrimoine tout en optimisant votre taux d’impôt SCPI. Chez Sens Patrimonial, notre métier, c’est de vous accompagner dans la mise en œuvre de vos projets. Notre équipe est donc à votre disposition pour vous aider à définir vos objectifs et à les atteindre par des placements financiers judicieux et optimisés. N’hésitez donc pas à nous contacter, nous mettrons notre expertise au service de vos attentes.
Questions fréquentes sur les SCPI
Est-il intéressant d’investir en SCPI ?
Un accès facile au marché immobilier, même pour les plus petits budgets, aucun souci de gestion et un risque limité pour une rentabilité avérée: n’hésitez plus, foncez !
Quel montant pour investir en SCPI ?
A partir de 150 euros la part pour un budget de départ autour de 750 euros, voici ce qu”il vous faudra compter pour devenir associé en SCPI.
Est-il possible de perdre de l’argent avec une SCPI ?
La rentabilité exige une prise de risque minimale, mais dans le cadre des SCPI, le risque est réellement limité pour une rentabilité prouvée. Comme dans tout investissement rentable, il est possible de perdre de l’argent, mais dans le cadre des SCPI, la diversification de vos supports devrait suffire à vous préserver d’une perte financière.